Steven A. Ramírez
La Gran Depresión fue una calamidad económica sin precedentes que finalmente dio lugar a una tasa de desempleo del 25 por ciento y a una contracción del 33 por ciento de la economía de la nación. Un cuarto de millón de familias perdieron sus hogares en procesos de ejecución hipotecaria. El presidente Herbert Hoover respondió inicialmente a la recesión de acuerdo con la doctrina económica dominante de la época y las concepciones políticas convencionales del papel del gobierno federal. Desafortunadamente, la recesión resultó ser muy poco convencional. El presidente Hoover debe tener el mérito de perseguir un concepto mucho más intervencionista del papel del gobierno federal a medida que se intensificaba la recesión. En 1932, las condiciones en el sector de la vivienda y la industria de ahorros y préstamos estrechamente relacionada eran tan nefastas que era necesaria la intervención del gobierno. El presidente Hoover respondió con la primera regulación federal de la industria de la vivienda y los ahorros y préstamos: la Ley Federal de Bancos de Préstamos para la Vivienda (FHLB) (PL 72-304, 47 Stat. 785).
Uno de los objetivos principales de la Ley Federal de Bancos de Préstamos para la Vivienda era crear una reserva crediticia destinada a aumentar la oferta de crédito disponible para el mercado de la vivienda, permitiendo así a las personas comprar y mantener viviendas. Sin embargo, para gran decepción del presidente Hoover, el programa de crédito fue un completo fracaso. Mientras que 41,000 propietarios solicitaron préstamos FHLB en los primeros dos años después de su promulgación, la agencia gubernamental que administra el programa aprobó solo tres solicitudes.
Legislación posterior
Sin embargo, la falta de éxito inicial no impidió que la ley sentara las bases para la regulación federal del mercado de la vivienda en general, y de la industria de ahorros y préstamos (también conocida como la industria de ahorro) en particular. Por el contrario, el sistema FHLB fue fundamental para el éxito y la regulación de la industria de ahorro, que consta de doce bancos regionales FHLB y el Federal Home Loan Bank Board (FHLBB) en Washington, DC.
El sistema, inspirado en el Banco de la Reserva Federal, actuó como prestamista de última instancia cuando las economías de ahorro enfrentaban tensiones financieras. Tener el sistema FHLB en su lugar permitió al Congreso adoptar legislación adicional para ayudar a financiar la propiedad de la vivienda. Por ejemplo, en 1933 el Congreso adoptó la Ley de Préstamos para Propietarios de Vivienda, que otorgó $ 770 millones a la industria de ahorro para ayudar a lidiar con los prestatarios que no podían pagar sus préstamos. Nuevamente, en 1934, el Congreso actuó adoptando la Ley Nacional de Vivienda, que extendió el seguro de depósitos a la industria de ahorro.
En la cúspide de su poder, el FHLBB autorizó ahorros federales y reguló las actividades de las empresas de ahorro y préstamos federales y las sociedades de cartera de ahorros y préstamos. Ninguna de estas tareas regulatorias había sido parte de las responsabilidades del gobierno federal antes de la Ley Federal de Préstamos para la Vivienda. El Congreso promulgó la ley bajo su autoridad para regular el comercio interestatal, de conformidad con el Artículo II, Sección 8 de la Constitución de los Estados Unidos.
En 1981, alrededor del 44 por ciento de la industria de ahorros y préstamos estaba constituida por el gobierno federal y el 93 por ciento de los ahorros y préstamos de la nación eran miembros del sistema bancario FHLB. A principios de la década de 1980, el marco regulatorio federal fundado por la Ley Federal de Bancos de Préstamos para la Vivienda había fortalecido con éxito la industria de ahorros y préstamos y facilitado la propiedad de la vivienda, que se disparó en los EE. UU. Del 40% al 66% desde la era anterior a la Depresión hasta la década de 1970. La Ley FHLB fue una parte clave de este éxito.
En la década de los ochenta, sin embargo, surgieron problemas cuando las tasas de interés se dispararon ante una política monetaria cada vez más restrictiva, y los ahorros y préstamos enfrentaron un alto porcentaje de sus activos comprometidos con hipotecas a largo plazo a bajo interés. En un esfuerzo por aliviar este problema, el Congreso desreguló la industria y permitió ahorros y préstamos para realizar actividades más riesgosas. Como era de esperar, los fracasos del ahorro se dispararon; en 1980, los fracasos del ahorro se habían convertido en un problema tan enorme que el Congreso se vio obligado a actuar. La Ley de Recuperación y Aplicación de la Reforma de las Instituciones Financieras de 1989 (FIRREA) cambió radicalmente la geografía regulatoria de las economías de ahorro. La FHLBB fue abolida y reemplazada por la Oficina de Supervisión de Ahorros, que sigue siendo el principal regulador de los ahorros federales.
Ciertamente, la crisis del ahorro fue notable; sin embargo, igualmente notable fue que no hubo corridas en la industria de ahorro a la luz de sus dificultades financieras, y no hubo fallas de ahorro macroeconómicamente significativas. La industria de la vivienda no colapsó, como ocurrió durante la Gran Depresión. La industria de ahorro ha logrado prosperar y continúa cumpliendo su función original de apoyar la industria de la vivienda del país y hacer que la vivienda esté disponible para más estadounidenses.
Fallos de la corte suprema
Los tribunales le han dado al acto una amplitud sorprendente. En el Asociación Federal de Ahorros y Préstamos de Fidelity v. De la cuesta (1982), la Corte Suprema sostuvo que las asociaciones de ahorro y préstamo creadas a nivel federal, autorizadas por la FHLBB, eran inmunes a las leyes estatales que prohíben las "cláusulas de vencimiento a la venta". Estas cláusulas fueron útiles para los ahorros y préstamos federales porque limitaban el riesgo de aumentar las tasas de interés al exigir que se cancelara toda la hipoteca, en lugar de ser asumida por el comprador. La FHLBB había emitido reglamentos que permitían tales cláusulas, pero las leyes estatales las prohibían. La Corte Suprema confirmó las regulaciones de la FHLBB porque encontró que el Congreso había investido a la FHLBB con amplios poderes sobre los ahorros y préstamos autorizados por el gobierno federal y que la ley federal regía una amplia gama de actividades de ahorros autorizados por el gobierno federal, "desde la cuna hasta la tumba corporativa". Sin embargo, este amplio poder tenía sus límites, como se demostró en 1997 cuando la Corte Suprema Atherton contra FDIC que no había suficiente interés federal en las casas de ahorro autorizadas y aseguradas por el gobierno federal para garantizar un estándar de atención de derecho común federal para los directores de ahorros.
In Estados Unidos contra Westar, la Corte Suprema resumió la historia y el alcance de la Ley Federal de Bancos de Préstamos para Vivienda de la siguiente manera:
La industria moderna de ahorros y préstamos tiene sus orígenes en la Gran Depresión, que provocó el incumplimiento del 40 por ciento de los 20 millones de dólares de la nación en hipotecas de viviendas y la quiebra de unas 1,700 de las aproximadamente 12,000 instituciones de ahorro de la nación. En el curso de la debacle, el Congreso aprobó tres estatutos destinados a estabilizar la industria del ahorro. La Ley Federal de Bancos de Préstamos para Viviendas creó la Junta Federal de Bancos para Préstamos para Viviendas (Junta Bancaria), que estaba autorizada a canalizar fondos hacia ahorros para préstamos sobre viviendas y para prevenir ejecuciones hipotecarias sobre ellas. Luego, la Ley de Préstamos para Propietarios de Viviendas de 1933 autorizó a la Junta del Banco a constituir y regular las asociaciones federales de ahorro y préstamo. Finalmente, la Ley Nacional de Vivienda creó la Corporación Federal de Seguros de Ahorros y Préstamos (FSLIC), bajo la autoridad de la Junta de Bancos, con la responsabilidad de asegurar los depósitos de ahorro y regular todos los ahorros asegurados por el gobierno federal. El régimen regulatorio resultante funcionó razonablemente bien hasta que la combinación de altas tasas de interés e inflación a fines de la década de 1970 y principios de la de 1980 provocó una segunda crisis en la industria del ahorro. Muchas empresas de ahorro se encontraron con hipotecas a largo plazo con tasa fija creadas cuando las tasas de interés eran bajas; cuando las tasas de mercado subieron, esas instituciones tuvieron que aumentar las tasas que pagaban a los depositantes para atraer fondos. Cuando los costos de los depósitos a corto plazo superaron los ingresos de las hipotecas a largo plazo, entre 435 y 1981 fracasaron unas 1983 operaciones de ahorro.