Legislación de alivio hipotecario

La legislación de alivio hipotecario es una legislación destinada a ayudar a los prestatarios. Desde principios del siglo XIX, la relación entre el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario en los Estados Unidos ha sufrido modificaciones sustanciales, no continuamente, sino como resultado de medidas de emergencia tomadas en momentos de dificultades financieras generalizadas que surgen de causas económicas o naturales. Las modificaciones fueron generalmente para la aparente ventaja del prestatario y, por lo tanto, se denominan alivio para los deudores hipotecarios o, cuando son legales, simplemente como legislación de alivio hipotecario.

Debido a que los estados gobiernan la ley de bienes raíces (incluida la ley hipotecaria), han aprobado la mayoría de los alivios hipotecarios. Los principales episodios de alivio de los deudores hipotecarios siguieron a períodos de crisis hipotecaria agrícola a fines del siglo XIX y en el período comprendido entre la Primera y la Segunda Guerra Mundial, especialmente en la década de 1930.

Una característica del asentamiento de los estados de las Llanuras de las décadas de 1870 y 1880 fue una sobreextensión a gran escala del endeudamiento de los agricultores, principalmente en hipotecas de tierras. Cuando los ingresos agrícolas se deterioraron y el valor de la tierra disminuyó en los años siguientes, la deuda hipotecaria se volvió muy onerosa para el prestatario. Como resultado, muchos prestatarios se vieron obligados a incurrir en morosidad, incumplimiento y, finalmente, ejecución hipotecaria o alguna otra forma de transferencia por angustia. La inevitable agitación por el alivio de los deudores incluyó demandas de inflación de la oferta monetaria (como el movimiento Free Silver) y de regulación pública de los monopolios comerciales. Dos tipos de legislación de alivio hipotecario, en sentido estricto, surgieron de este período de dificultades hipotecarias agrícolas: el establecimiento de períodos estatutarios de redención que continuaron después de la venta por ejecución hipotecaria y el requisito de tasación de la propiedad hipotecada antes de la venta y la prohibición de venta en menos de una proporción especificada del valor de tasación. Dicha legislación resultó de las críticas a las ventas a precios irrazonablemente bajos y de juicios deficientes basados ​​en esas ventas.

Un período similar de problemas con las hipotecas agrícolas ocurrió en la década de 1920, principalmente en la región de High Plains. Allí, después de que la agricultura se expandió rápidamente durante los años de la Primera Guerra Mundial, los ingresos agrícolas se deterioraron y el valor de las tierras agrícolas disminuyó; Se produjeron numerosas ejecuciones hipotecarias y otras transferencias de granjas hipotecadas. Después de 1929, la Gran Depresión, junto con la sequía severa en algunas áreas, convirtió el problema de las hipotecas en una preocupación nacional. Como resultado del alcance y la gravedad del problema tanto en las áreas rurales como urbanas, la legislación sobre alivio hipotecario alcanzó su punto máximo en la década de 1930.

Si bien los deudores y acreedores alcanzaron ajustes voluntarios, en los que los acreedores dieron a los deudores más tiempo para reembolsar y refinanciar sus préstamos, estos remedios resultaron insuficientes ante la catástrofe económica de los años treinta. Los estados fueron los primeros en tomar medidas legislativas. A principios de 1930, veintiocho estados habían aprobado leyes de alivio hipotecario en una o más de las siguientes formas: moratoria sobre ejecuciones hipotecarias, prórrogas de los períodos de redención y restricciones sobre el uso de sentencias por deficiencia. Una moratoria detuvo los procedimientos de ejecución hipotecaria por un período temporal identificado como una emergencia económica. La legislación que amplía el período de amortización especificaba un período definido durante el cual el deudor seguía teniendo derecho a amortizar la propiedad hipotecada. Estas nuevas leyes restringieron el uso de juicios por deficiencia de varias formas. Por ejemplo, podrían establecer un precio de venta mínimo, exigir a los acreedores que utilicen un "valor razonable" tasado en lugar de un valor de venta como base para calcular el monto de la deficiencia y limitar el tiempo dentro del cual se podría ejecutar un juicio de deficiencia. Los tribunales, en general, mantuvieron la legislación estatal sobre alivio hipotecario siempre que brindara alivio solo de manera temporal, dependiendo de la existencia de la emergencia económica; no afectó la integridad del contrato de endeudamiento hipotecario; y aseguró a los acreedores una compensación adecuada en forma de pagos de alquiler durante el período de ayuda. La Corte Suprema de Estados Unidos tomó la decisión clave sobre constitucionalidad en Asociación de Préstamos y Construcción de Viviendas contra Blaisdell, 290 US 398 (1934), cuando ratificó la Ley de Moratoria de Minnesota de 1933.

La legislación estatal de alivio hipotecario no resolvió por completo los problemas de dificultades hipotecarias de la década de 1930, en parte porque las medidas no se promulgaron hasta después de que gran parte del daño se había hecho. Más importante aún, el problema de las dificultades hipotecarias era solo una parte del problema mucho mayor de la depresión económica general. En el área de alivio hipotecario, como en tantas otras, el gobierno federal tomó el relevo de los estados en la búsqueda de soluciones. En 1935, la Corte declaró inconstitucional un intento de moratoria federal, la Ley de Quiebras Agrícolas Frazier-Lemke de 1934; pero en 1937 aprobó una versión modificada. Las agencias federales de crédito agrícola tomaron la acción más efectiva de refinanciar los préstamos hipotecarios, una política que benefició a los prestamistas al brindarles una liquidez bienvenida al tiempo que permitía a los deudores escapar de la ejecución hipotecaria. El gobierno federal tomó medidas similares en el campo del financiamiento hipotecario urbano.

Cuando la Segunda Guerra Mundial sacó a la nación de la depresión económica general y la llevó a la prosperidad, el sector agrícola volvió a un bienestar relativo. En la posguerra no se produjo ninguna angustia hipotecaria generalizada que exigiera una legislación de alivio hipotecario. Las transferencias de propiedad de granjas por ejecuciones hipotecarias, cesiones, quiebras y incumplimientos relacionados promediaron veintidós por mil granjas anualmente desde 1929 hasta 1938, y alcanzaron un máximo de treinta y nueve por mil en 1933. Tales transferencias de angustia promediaron alrededor de 1.5 por mil granjas anualmente desde 1950 hasta 1974.

En las décadas de 1980 y 1990, las granjas volvieron a atravesar tiempos difíciles y un gran número se vio obligado a realizar ejecuciones hipotecarias. Un gobierno federal más conservador fomentó la agricultura "industrial" a gran escala y no protegió a los agricultores más pequeños con una legislación de alivio hipotecario. En 1996, el presidente Bill Clinton firmó la Ley de Reforma del Sistema de Crédito Agrícola de 1996, que tenía como objetivo reducir los costos para los agricultores y ganaderos. Sin embargo, los pequeños agricultores continuaron quebrando a tasas muy altas.

Bibliografía

Patrocinio gubernamental de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para Vivienda. Washington, DC: Departamento del Tesoro de los Estados Unidos, 1996.

Rucker, Randal R. y Lee J. Alston. "Fallos agrícolas e intervención gubernamental: un estudio de caso de la década de 1930". American Economic Review 77 (1987): 724 – 731.

Wallison, Peter J. y Bert Ely. Nacionalización del riesgo hipotecario: el crecimiento de Fannie Mae y Freddie Mac. Washington, DC AEI Press, 2000.

Glenn H.MolineroJr./db