Corporación de préstamos para propietarios de viviendas

Corporación de préstamos para propietarios de viviendas. Para la clase media estadounidense, la Home Owners 'Loan Corporation, fundada en 1933, fue un beneficio crucial del New Deal. Los estadounidenses siempre se habían aferrado a un ideal de individualismo que incluía un hogar propio; pero en los años previos al New Deal, solo cuatro de cada diez estadounidenses lograron alcanzar ese estatus. Una razón clave del fracaso de la mayoría fue el restrictivo sistema hipotecario. Por lo general, los prestatarios debían realizar pagos iniciales con un promedio de alrededor del 35 por ciento para préstamos que duraban solo de cinco a diez años con un interés de hasta el 8 por ciento. Al final de ese breve período de préstamo, los titulares de hipotecas tenían la esperanza de poder refinanciar o de lo contrario pagar el costo restante de la propiedad. La minoría de compradores de vivienda que podía gestionar esos términos asumió el riesgo adicional de negociar con instituciones locales que no ofrecían seguros hipotecarios de préstamos y que a menudo estaban peligrosamente subfinanciados, especialmente en áreas fuera de las principales ciudades.

Este sistema inestable no pudo resistir el impacto del colapso económico de 1929. El número de hipotecas emitidas en todo el país se redujo de 5,778 en 1928 a apenas 864 en 1933, y muchos bancos se hundieron, arrastrando a los propietarios de viviendas con ellos. Frente a esta terrible situación, el New Deal tenía una opción básica. Podría seguir la insistencia del presidente de la Junta de la Reserva Federal, Marriner Eccles, haciéndose eco del economista más influyente de la época, John Maynard Keynes, de que se debería inyectar dinero en los sectores de la construcción rezagados para obtener tanto trabajo para los desempleados como para los más necesitados. vivienda pública. O podría seguir el ejemplo de Herbert Hoover, quien en 1932 había creado el Federal Home Loan Bank para proporcionar fondos federales a los prestamistas en el mercado de la vivienda privada. Franklin Roosevelt, cuando sucedió a Hoover como presidente, se inclinó hacia el último curso, pero con la supervisión del gobierno y un enfoque en los propietarios de viviendas en apuros, en lugar de las instituciones que controlan sus hipotecas.

En junio de 1933, la Ley de préstamos para propietarios de viviendas, siguiendo el ejemplo del presidente, pasó por el Congreso. La ley autorizó $ 200 millones para establecer la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas (HOLC) con autoridad para emitir $ 2 mil millones en bonos exentos de impuestos. El dinero recaudado permitiría a la HOLC rescatar hipotecas en peligro al ofrecer financiamiento hasta el 80 por ciento del valor tasado, hasta un máximo de $ 14,000. Siguió una prisa por presentar solicitudes en 1934 por parte de quienes poseían el 40 por ciento de todas las propiedades hipotecadas, de las cuales se aceptó la mitad con el menor riesgo. Como se pretendía, los principales beneficiarios eran propietarios de viviendas en el extremo inferior de la clase media con ingresos en el rango de $ 50 a $ 150 mensuales, personas que en el mercado privado habrían perdido sus hogares.

La HOLC cambió permanentemente el sistema hipotecario vigente. Ofreció dinero al 5 por ciento, proporcionó seguro para sus préstamos a través de la Autoridad Federal de Vivienda y la Corporación Federal de Ahorros y Seguros de Préstamos, y permitió hasta veinticinco años para el pago. Para llegar a clientes remotos, la HOLC se dispersó en centros regionales. Cada situación de préstamo se manejó individualmente, incluidas visitas personales para evitar el incumplimiento. Dada la amplia discreción para actuar, los agentes mejoraron las posibilidades de que los clientes cumplieran con sus obligaciones ayudándoles a encontrar trabajo, cobrar reclamaciones de seguros y pensiones, atraer inquilinos para un espacio de alquiler, calificar para asistencia pública e incluso ubicar niños de crianza temporal para recibirlos por una tarifa. El éxito de esta solidaridad se demostró mejor por el hecho de que la tasa de ejecución hipotecaria de las hipotecas arriesgadas de HOLC no fue mayor que la de las hipotecas mucho más seguras aceptadas por bancos y compañías de seguros.

Las políticas de HOLC favorecieron las viviendas unifamiliares fuera de las ciudades centrales, lo que puso en marcha el rápido crecimiento de los suburbios después de la Segunda Guerra Mundial. El ideal suburbano de viviendas con financiación privada también se inclinó hacia la segregación sobre la base de que las áreas racialmente homogéneas eran más estables y, por lo tanto, presentaban el menor riesgo crediticio. Ese sesgo, compartido por los banqueros del sector privado y los agentes inmobiliarios, excluyó a la mayoría de las minorías de mucha consideración. La Tarjeta de Experiencia de Préstamos HOLC especificaba la raza y el estatus de inmigrante como consideración, y los registros de la agencia mostraban que de 1933 a 1936, período en el que estaba autorizada para emitir préstamos, el 44 por ciento de su ayuda se destinó a áreas designadas como "blancos nativos". 42 por ciento a "nativos blancos y extranjeros" y 1 por ciento a negros. Tipificando la difícil situación de las ciudades, la mitad de Detroit donde vivían los negros fue excluida por completo, al igual que un tercio de Chicago.

A pesar de sus deficiencias, la innovación del New Deal ayudó a explicar el aumento de la propiedad de viviendas del 40 por ciento de la población en la próspera década de 1920 a casi el 70 por ciento a mediados de la década de 1990, con vastas extensiones nuevas fuera de las ciudades del noreste y en áreas urbanas nuevas y en expansión. en el sur y suroeste dando el ejemplo más conspicuo. El historiador David Kennedy no exageró al afirmar que la HOLC y la legislación de vivienda que puso en marcha "revolucionaron la forma de vida de los estadounidenses".

Bibliografía

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Harriss, C. Lowell. Historia y políticas de la Corporación de préstamos para propietarios de viviendas. Nueva York: Oficina Nacional de Investigación Económica, 1951.

Jackson, Kenneth T. Frontera de pasto de cangrejo: la suburbanización de los Estados Unidos. Nueva York: Oxford University Press, 1985.

AlanLawson